Rynek nieruchomości w 2023 roku – czego możemy się spodziewać?

Z początkiem każdego roku nie tylko analitycy, specjalizujący się w branży nieruchomości, lecz także deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy oraz klienci indywidualni z zaciekawieniem, ale też niepokojem przyglądają się sytuacji na rynku nieruchomości – a sytuacja ta od kilku lat jest niepewna. Szereg czynników politycznych i makroekonomicznych, takich jak podwyżki stóp procentowych, konflikt zbrojny za naszą wschodnią granicą oraz najwyższa od 25 lat inflacja w Polsce, nie pozostają bez wpływu na rynek nieruchomości, sprawiając, że niełatwo jest przewidzieć, jak będzie on kształtował się w nadchodzących miesiącach. Spróbujmy jednak przyjrzeć się opiniom ekspertów i spróbować nakreślić perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych w 2023 roku.

Sparaliżowany popyt, problemy z inwestycjami

W minionym roku, podobnie jak inne branże, także nieruchomości zmagały się ze spadkiem sprzedaży. W wyniku inflacji odczuwalnie spadła siła nabywcza, a podwyżki stóp procentowych

spowodowały, że znacznie zmniejszyła się grupa konsumentów, mających zdolność kredytową. Z tego względu przeważającą grupę wśród nabywców nieruchomości w ubiegłym roku stanowili klienci gotówkowi, którzy decydowali się na zakup nieruchomości głównie dla ochrony kapitału przed spadkiem wartości złotego. Znaczący wpływ na branżę nieruchomości w 2022 roku miała również wojna w Ukrainie, która skomplikowała sytuację na światowych rynkach. Odczuli to szczególnie deweloperzy zatrudniający pracowników narodowości ukraińskiej, którzy odnotowali nagły odpływ siły roboczej. Sytuację dodatkowo skomplikował wzrost cen surowców i materiałów budowlanych, ich ograniczona dostępność oraz opóźnienia w dostawach, które bezpośrednio przełożyły się na spowolnienie w realizacji trwających już inwestycji i zmniejszenie liczby nowych.

Niełatwe wyzwania

Pod koniec 2022 roku firma doradcza Deloitte opublikowała raport „2023 Commercial Real Estate Outlook”, z którego wynika, że branża nieruchomości komercyjnych w najbliższym czasie będzie musiała zmierzyć się z niełatwymi wyzwaniami. Spowolnienie światowej gospodarki, jak również wzrost cen spowodowany inflacją, wymuszać będą na przedsiębiorcach ograniczenie budżetów. W tym kontekście nie są zaskoczeniem dane zawarte w raporcie, według których aż 48% badanych menedżerów firm posiadających nieruchomości przewiduje spadek przychodów w najbliższych kilkunastu miesiącach. W 2023 roku można więc spodziewać się, że aktywność inwestorów na rynku nieruchomości będzie niższa niż w roku ubiegłym.

Rynek nieruchomości komercyjnych na tle innych rynków.

Pomimo sytuacji na rynku nieruchomości, inwestycje w lokale usługowe mają się ciągle dobrze. Inwestorzy wiedzą ze wysokie stopy procentowe w bankach nie utrzymają się długo na obecnym poziomie, dlatego chętnie inwestują w nieruchomości z potencjałem gdzie stawki czynszu są lub będą indeksowane. Obecnie na rynku stopy zwrotu (yield z inwestycji oparty na NOI) wynosi ok 7,3%, podczas gdy inwestycje w Parki Handlowe oscylują wokół ok 8-9%. W dalszym ciągu w Warszawie można spodziewać się sprzedaży lokali usługowych wynajmowanych przez operatorów spożywczych na poziomie 6,5%. Wynika to jednak z silnej pozycji tej branży wśród innych najemców oraz ze stabilności umów najmu. Dodatkowo wyraźnie odczuwalny jest trend zakupu lokali usługowych pod własną działalność medyczną. Poniżej przedstawiamy analizę rynku nieruchomości podzieloną na poszczególne sektory:

Sektor biurowy – wzrost kosztów

Analitycy prognozujący perspektywy nieruchomości 2023 roku zwracają uwagę na szereg problemów, z jakimi będzie borykał się sektor biurowy. Największym wyzwaniem będą tu podwyżki stawek najmu, czynszów oraz opłat eksploatacyjnych, co jest związane bezpośrednio z rosnącą inflacją. Ze względu na wzrost cen materiałów budowlanych zwiększy się również koszt budowy lub modernizacji powierzchni biurowych, a później ich aranżacji. Z tego powodu coraz bardziej popularne staje się zawieranie umów najmu na dłuższy okres. Pomimo utrzymującego się popytu na powierzchnie biurowe, w sektorze zapanował zastój inwestycyjny i realizowanych jest znacznie mniej nowych biurowców. Specjaliści twierdzą, że popyt ten w ciągu roku nieco zmaleje ze względu na wspomniane wyżej koszty wykończenia i eksploatacji budynku. Dostrzegają oni przy tym zainteresowanie optymalizacją przestrzeni biurowych oraz poszukiwaniem bardziej oszczędnych rozwiązań, które pozwolą obniżyć koszty mediów. Dodatkowo, w związku z koniecznością wprowadzenia standardów ESG, związanych m.in. z ochroną środowiska, coraz więcej starszych biurowców będzie modernizowanych.

Sektor magazynowy ma się dobrze

Niełatwa sytuacja polityczna i makroekonomiczna nie wywarła zbyt dużego wpływu na sektor nieruchomości magazynowych, który odnotowuje systematyczny wzrost – w 2022 roku zainwestowano w niego ok. 1,9 mld EUR. Popyt na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na wysokim poziomie, ale zmianie uległa jednak struktura korzystających z nich podmiotów. Dotychczas dominowały wśród nich firmy e-commerce, które jednak w ostatnim czasie, w wyniku spadku siły nabywczej klientów, ustępują miejsca firmom produkcyjnym, m.in. z branży automotive, elektronicznej lub medycznej. Eksperci spodziewają się, że ta tendencja nie ulegnie zmianie w ciągu 2023 roku. Podobnie jak inne sektory nieruchomości komercyjnych, tak samo sektor magazynowy w 2023 roku będzie borykał się z rosnącymi kosztami eksploatacji obiektów oraz ewoluującymi oczekiwaniami rynku. Ponieważ koszty inwestycji również będą większe, deweloperzy będą zmuszeni zapewnić sobie w pierwszej kolejności źródła finansowania, poszukując najemców jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Niestety, tak jak w sektorze biurowym, można spodziewać się wzrostu czynszów także za powierzchnie magazynowe.

Lokale usługowe – na co zwracać uwagę?

Obserwując ubiegłoroczne trendy na rynku nieruchomości komercyjnych, można było zauważyć, że z zainteresowaniem nie tylko większych podmiotów, ale także inwestorów indywidualnych, coraz częściej spotykają się lokale usługowe na osiedlach. Zakup lokalu przeznaczonego do prowadzenia usług gastronomicznych, gabinetu lekarskiego lub beauty, klubu fitness albo sklepu osiedlowego postrzegany jest przez nich jako bardziej rentowny niż nabycie mieszkania inwestycyjnego. Atrakcyjność takiego lokalu wynika w dużej mierze z charakteru osiedla, jego lokalizacji, koncepcji czy też istniejącej w sąsiedztwie zabudowy. Zarówno potencjalni nabywcy, jak i najemcy lokali usługowych przywiązują dużą wagę również do odległości lokalu od przystanku komunikacji miejskiej, widoczności z ulicy oraz dostępności miejsc parkingowych. Niestety, analogicznie jak w przypadku pozostałych sektorów nieruchomości komercyjnych, także sektor lokali usługowych w 2023 roku odczuje wzrost kosztów eksploatacji i spowolnienie gospodarcze.

Działki inwestycyjne – niekoniecznie budowlane

Zakup nieruchomości gruntowej, głównie w postaci działki budowlanej, od lat uznawany jest za bezpieczną inwestycję, pomagającą chronić środki finansowe przed spadkiem wartości, co jest szczególnie istotne w obliczu panującej inflacji. Analitycy rynku nieruchomości prognozują jednak, że w 2023 roku zmaleje popyt na działki budowlane, jako powód wskazując spadek liczby rozpoczynanych inwestycji w budownictwie mieszkaniowym. Prawdopodobny jest za to wzrost zainteresowania działkami rekreacyjnymi, leśnymi oraz rolnymi. Te ostatnie cieszą się popularnością ze względu na możliwość podniesienia ich wartości poprzez odrolnienie, a później doprowadzenie mediów, co pozwala na późniejszą odsprzedaż takiej działki z zyskiem.

W 2023 roku spodziewany jest też spory popyt na tzw. grunty brownfield, czyli niezagospodarowane tereny poprzemysłowe w obszarze dużych aglomeracji miejskich, który prawdopodobnie utrzyma się również w kolejnych latach. Grunty takie są szczególnie atrakcyjne jako miejsce pod inwestycje magazynowe, ale również centra handlowe lub osiedla mieszkaniowe.

Kredyt czy gotówka?

Od dłuższego czasu na rynku nieruchomości dominują inwestorzy gotówkowi. Sytuacja ta jest szczególnie widoczna w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Taki stan rzeczy spowodowany jest rosnącymi stopami procentowymi oraz ograniczoną zdolnością kredytową Polaków. Pod koniec ubiegłego roku Biuro Informacji Kredytowej odnotowało, że liczba zapytań o kredyt hipoteczny spadła o 65% w porównaniu do ubiegłego roku, co dowodzi, że większości obywateli nie stać na kredyt. Specjaliści mają jednak nadzieję na niewielkie ożywienie rynku kredytów hipotecznych, a tym samym  rynku nieruchomości w 2023 roku. Istnieje szansa, że stanie się tak dzięki rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego w kwestii zmniejszenia bufora ostrożności do 2,5 p.p. dla kredytów o stałym oprocentowaniu. Korzystniejszy dla kredytobiorców ma być też nowy wskaźnik WIRON, który zastąpi dotychczasowy WIRON. Dodatkowo w II połowie roku uruchomiony zostanie rządowy program Pierwsze Mieszkanie, oferujący dofinansowanie zakupu pierwszego mieszkania dla osób do 45. roku życia.